Se você está buscando um imóvel para alugar, certamente já se deparou com anúncios que exigem caução e aluguel adiantado. No entanto, é importante estar ciente de que essa prática, apesar de comum, é ilegal e abusiva.
A legislação que rege o mercado de aluguel, a famosa "Lei do Inquilinato" (Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991), é clara em seu artigo 42, só é permitido cobrar aluguel adiantado caso a locação não esteja garantida por nenhuma das modalidades de garantia previstas no artigo 37.
E quais são essas modalidades?
"Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - Caução;
II - Fiança;
III - Seguro de fiança locatícia;
IV - Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento."
É comum, por falta de conhecimento, que alguns locadores exijam o aluguel adiantado mesmo quando a locação já está garantida por uma das modalidades acima. No entanto, essa prática pode ser extremamente prejudicial, resultando em multas financeiras significativas de até 12 X o valor do último aluguel e até mesmo em penalidades mais graves como a perda da liberdade em até 6 meses, como previsto no artigo 43 inciso III da lei.
"Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada."
"Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo."
Para evitar problemas legais e financeiros, é essencial compreender as regras estabelecidas na "Lei do Inquilinato". Lembre-se de que apenas uma modalidade de garantia pode ser solicitada no contrato de locação, não sendo permitido acumular mais de uma delas.
Recentemente, uma ação movida em Manaus na 18ª vara cívil da comarca resultou em punições tanto para a administradora de imóveis quanto para o proprietário, evidenciando a importância de respeitar as normas legais. O magistrado destacou que, mesmo havendo concordância entre as partes, cláusulas abusivas são nulas de pleno direito.
É fundamental que o locador se atente à data de validade do primeiro aluguel (30 dias), quando esse já tem alguma das garantias previstas, coloque tudo isso em contrato.
O locatário pode pagar adiantado quantos alugueis quiser, para isso emita recibos com as respectivas datas de vencimento e pagamento do aluguel, isso porem deve partir do locatário e não ser imposto pelo locador.
Para evitar qualquer tipo de dor de cabeça na locação do seu imóvel, conte com a ajuda de um profissional especializado. Um corretor de imóveis experiente ou um advogado especialista em direito imobiliário serão seus melhores aliados para garantir um processo justo, legal e seguro.
Lembre-se: o respeito à legislação é a base para uma relação saudável e transparente entre locador e locatário (inquilino). Dessa forma, você protege o seu investimento e constrói uma reputação sólida no mercado imobiliário.
